こんにちは、山梨県甲斐市のひかわ工務店です。
土地探しをしていると、事前に調べた一帯の価格相場（土地の坪単価）よりも安く売られている土地が意外と多いことに気が付きますよね。

賃貸住宅のお部屋探しの感覚でいくと、ユニットバスなのかな？駅が遠いのかな？といった理由をいくつか思いつくと思いますが、土地探しとなると”安くなっている理由”がもっと分かりにくくなり、何となく安いから買って後悔がある……という人もたくさんいるんです。

今回は土地探しに向けて知っておきたい「相場より安い土地がある理由」について解説していきますので、ぜひ読んでいってくださいね♪

POINT1：家を建てる際に不自由なことがある土地

土地が相場よりも安くなっている場合に、最も多い理由として考えられるのは「家を建てる際に不自由になることがある」ということです。
売主さんの事情や、仲介している不動産業者の事情が絡むこともあるのでここに挙げる例が全てではないのですが、考えられるケースを列挙していきます！

①古い家屋が残っている土地

土地を売り出す際に、人が住んでいた家屋を解体せずに残したまま売り土地として出すことがあります。
これは「古家付き土地」などと呼ばれるもので、基本的に解体費用は土地の購入者が負担するため、安いと思って購入してもお得にならないことも多々あるんです。
また解体時に、外構や地中の埋設物などの撤去について売主さんと揉めてしまうこともあるため、購入は慎重に検討したいですね。

　

②法律上の条件で建て直せない土地

古家付き土地の中には「残っている家屋には住めるけれど、取り壊して建て直すことは不可能」なものが存在します。というのも、現行の建築基準法では”土地に接している道路の幅が原則4m以上”でないと建物を建てることができない決まりになっているんです。

道路を挟んでお向かいさんの家にもその義務があるので、自宅側からは道路幅2mを確保できない場合、建築許可が下りないということになります。（逆に言えば、隣地を買い取るなどして道路幅を確保できれば建てられる可能性が高まります）
また、隣接した道路には問題がなくても、公道からその土地に入るまでの道に狭すぎる箇所があって”再建築不可”となる場合もありますのでご注意ください。

ちなみに再建築ができない土地には、売り土地情報の中に「再建築不可」といった記載がありますので、見落とさないよう注意してくださいね。心配な場合は、不動産屋さんや住宅会社の担当者に確認してみると確実です。

　

③道路のセットバックがある土地

再建築不可のお話の中で「自宅側から2mの道路幅を確保しなくてはならない」と書きましたが、土地の一部を道路にする＝セットバックすることで道路幅を確保できる場合は「セットバック有」などの注意書きとともに若干安く売られているケースがあります。

セットバックした部分の所有権は購入者にあるのですが、法律上は「道路」となるため、自分の敷地であっても物を置くなどして”通行を妨げる行為”をしてはいけませんので注意してください。

　

④形状が不便な土地

立地ではなく”形状”が不便な土地の場合も、相場より価格を下げて売り出されることが多い印象です。
旗竿地、三角地などの特徴的な形をしている土地の場合は、整形地（建築に向いた長方形の土地）と比べると家を建てにくく、大型の工事車両が入れないなどの原因で追加料金がかかることもあります。
形状とは異なりますが、傾斜のある土地も建築しにくいため土地を安くしていることがある印象です。

ちなみに、裏に崖があるなど土砂崩れの危険が高い土地の場合、価格が安くて再建築も可能かもしれませんが”住宅ローンの申請が通らない”可能性も高いので、あらゆるリスクを含めた上で検討したいですね。

参考ブログ

　

⑤隣家の影響で日陰が多い土地

隣に建っている家の影響で、土地にあまり日差しが入らないという場合も値段を下げて販売されることがあります。
現行の建築基準法では、周辺の日照を確保するため”建物の高さ制限”が設けられているため、日差しがあまり入らないからといって3階建てなどの高さのある家を建てられるとは限りません。

健康に暮らすための日照を確保できなかったり、太陽光発電には不十分だったりと、理想通りに暮らせない可能性もあるため、慎重に検討したい土地のひとつです。

高さ制限参考ブログ

　

⑥浄化槽の設置が必要な土地

公共下水道が整備されていない地域では、側溝などへ排水を放流するために自宅敷地内に「浄化槽」を埋設して生活排水をろ過する必要があります。浄化槽を設置する費用や、継続的なメンテナンス費用を見込んで安めの土地価格になっている場合もあるのですが、地域全体が浄化槽を設置している場合は周りとの差を感じないことも多いと思います。

参考ブログ

　

⑦建築条件付きの土地

「指定の住宅会社で建物を建築すること」が購入条件になっている土地（＝建築条件付き土地）の場合も、少し値下げされていることが多い印象です。不動産業もやっている住宅会社（または逆）が直接売り出していることが多く、建築条件を解除して土地だけ購入するのを「不可」とするか「値上げして許可」するのかは、土地を売っている会社の判断に委ねられます。

　

POINT2：過去の出来事が原因になるケース

賃貸住宅のお部屋探しの場合なら、家賃が安いと「何かあったのかな？」と考えてしまう人が多いですよね。
土地に関しても、過去の出来事が原因になって安くなるケースがあります。

①心理的瑕疵（かし）のある土地

過去に事件や火災などがあった土地の場合は、心理的な瑕疵のある土地（事情を知れば買わない土地）として安く売り出すケースが多くなります。（前に住んでいた方が老衰や病気で亡くなった場合や不慮の事故で亡くなった場合は、特に土地価格に反映されることはありません）
心理的瑕疵のある土地には「告知義務」があるため、違法な悪徳業者でない限りは「強盗事件がありました」「火災で全焼しました」など必ず事情を説明してくれます。
また、建物を解体して更地にした状態でも心理的瑕疵が消えるわけではないので「告知義務」がなくなることはありません。

　

②地盤改良などをして地中に杭がある土地

前回その土地に家を建てた人が地盤改良をした場合などに、地中に杭を残して売却している可能性があります。
この場合も地中に残留物がある旨を告知する義務が発生するため「工事を始めてから事実が発覚」という事態にはなりませんので安心してくださいね。
新たに家を建てる際に杭を引き抜かなければならない場合があり、その工事費用が高額になりやすいため、買い手にとってはあまりメリットがないと言える土地かもしれません。

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POINT3：周辺環境が原因になるケースも

他にも「近くに〇〇があるから安くなっている」というケースもいくつかあります。

①線路が近い土地

電車が通ることによる騒音や振動、地盤への影響などを理由に土地価格が安くなることもあります。
ただし線路に近くても、駅に近い場合は逆に価格相場が上がっていく傾向がありますので、メリットとデメリットを比較してよく検討してくださいね。

　

②放牧地や牛舎、豚舎、養鶏場などが近い土地

周辺で家畜を飼育している場合は、風向きにもよりますが強いにおいが周辺に舞ってしまうため、土地価格が安くなりがちです。
土地を下見に行っても、風向き次第でにおいに気が付かない場合もありますので、周辺住民の方に確認してみるのも有効な手ですね。

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③騒音が気になる場所の近くにある土地

近隣にパチンコ屋がある、コンビニが隣にある、など人が集まる場所の近辺では、土地の価格が下がる場合があります。人の出入りが多い場所は車の出入りが激しいことも多いため、騒音だけでなく安全面にも不安がある立地ですね。
これ以外にも、一般的によくないと思われる場所の近辺でも土地の価格が下がりやすくなっています。

　

★その他の原因：売り急いでいる土地

あまり聞かないケースではありますが、売主さんが遺産相続の関係で売り急いでいたり、仲介会社（不動産会社）が決算を前に売り急いでいたりして販売価格を安くすることもあるようです。
あまりに安い場合は、他の理由があることも考えられますのでよくお話を聞いてくださいね。

　

POINT4：デメリットと思わない場合は単純にメリットになる

いろいろな”相場より安い土地になる理由”をご紹介しましたが、もしもその理由をデメリットと捉えない、気にしない場合には土地を安く買えてラッキー！なメリットになります。

例えば
・建築条件付きの土地
→指定された住宅会社で建てたいor不満がないので全然OK！少し安く土地を買えてラッキー♪
・隣にコンビニが建っている土地
→寝室の位置だけ気を付ければ普段は騒音を気にしないのでOK！むしろコンビニが近くてラッキー♪
・三角形の角地
→個性的な形になって目立つので自分好み！角地で日当たりもいいしラッキー♪
というように、市場では不利な条件も、自分にとってはメリットになる可能性を秘めているんです。

そうは言っても、なかなか土地が見つからずに苦労するのが”土地探し”の常。
今回ご紹介したような特徴の土地を探すというよりも、土地探しをしていて「なんでこの土地、安いんだろう？」と疑問に思った際にこの情報を生かしてくださいね♪

ひかわ工務店では、土地探しからの家づくりもお手伝いさせていただきます！
お客様側に立ったプロの目線で土地を見ることもできるので、ぜひ私たちの知識を活用してくださいね。

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